Продление ремонта, частичная приёмка и гарантия: что проверять отдельно

Ремонт не завершён в срок, но часть результата уже фактически готова. Возникает сразу несколько вопросов: можно ли дать подрядчику дополнительное время, принять и оплатить выполненное, когда начнётся гарантия качества и надо ли менять обеспечение.

Главное — не пытаться получить один общий ответ из факта «готово 75%».

Продление срока, приёмка части результата, отдельная оплата, гарантия качества, обеспечение исполнения контракта и обеспечение гарантийных обязательств — самостоятельные вопросы. Один акт или одно дополнительное соглашение могут иметь несколько юридических последствий, но основание и допустимость каждого из них всё равно проверяются отдельно.

Сначала определите вид ремонта

Специальные основания для строительных контрактов нельзя переносить на любую закупку, в названии которой есть слово «ремонт».

П. 9 ч. 1 ст. 95 Закона № 44-ФЗ распространяется на прямо перечисленные контракты, в том числе на строительство, реконструкцию и капитальный ремонт объекта капитального строительства. Текущий ремонт как самостоятельный вид в этом перечне не назван.

При этом правила о строительном подряде применяются к капитальному ремонту зданий и сооружений в пределах ст. 740 ГК РФ, если договором не предусмотрено иное.

Поэтому первый вопрос практический:

это текущий ремонт, капитальный ремонт объекта капитального строительства, строительный подряд, содержание объекта или иной комплекс работ?

От ответа зависит, какие специальные основания изменения срока вообще можно рассматривать.

Четыре даты, которые нельзя смешивать

У ремонта может одновременно быть несколько сроков.

Все столбцы — прокрутите таблицу по горизонтали ↔

Что проверяем	Что означает	Где искать
Срок выполнения работ	когда подрядчик должен закончить результат	контракт, ст. 708 ГК РФ
Срок исполнения контракта	общий срок договорных обязательств	контракт, ст. 95
Приёмка	когда заказчик проверяет и оформляет результат	ст. 94 Закона № 44-ФЗ
Оплата	когда платят за принятое исполнение	ст. 34 Закона № 44-ФЗ

Например, работы должны закончиться 30 ноября, а приёмка по контракту проводится после этого. Значит, окончание срока работ не обязательно совпадает с датой приёмки или оплаты.

По ч. 7 ст. 94 приёмка проводится в порядке и сроки, установленные контрактом. Ч. 13.1 ст. 34 отдельно регулирует срок оплаты после документа о приёмке.

Поэтому перед дополнительным соглашением сначала нужно определить, какой именно срок стороны хотят изменить.

Когда ремонт можно продлить

Просрочка сама по себе права на дополнительное соглашение не создаёт.

Изменение существенных условий допускается только в случаях, предусмотренных ст. 95 Закона № 44-ФЗ или специальными переходными нормами.

Капремонт и другие перечисленные строительные контракты

П. 9 ч. 1 ст. 95 позволяет однократно изменить срок исполнения перечисленных в норме контрактов при независимых от сторон обстоятельствах, делающих исполнение невозможным, в том числе при необходимости изменения проектной документации, либо при просрочке по вине подрядчика.

Продолжительность самого продления не может превышать первоначальный срок исполнения контракта. То есть закон ограничивает именно величину добавляемого периода, а не говорит, что новая конечная дата должна укладываться внутрь первоначального срока.

Если просрочка возникла по вине подрядчика, дополнительно требуются:

• отсутствие неисполненных подрядчиком требований об уплате неустоек, предъявленных заказчиком;
• предоставление обеспечения исполнения контракта.

Если обеспечение исполнения контракта было внесено деньгами, стороны в соглашении определяют новый срок их возврата.

Есть и отдельный специальный маршрут по п. 8 ч. 1 ст. 95 для определённых крупных и длительных строительных контрактов при независимых от сторон обстоятельствах. Это самостоятельное основание со своими условиями; из самого факта капитального ремонта оно не возникает.

Если меняется только этап

П. 12 ч. 1 ст. 95 разрешает изменить срок отдельного этапа только в рамках общего срока исполнения контракта, установленного при его заключении.

По этой норме нельзя перенести весь контракт за первоначальную конечную дату.

Временная норма 2026 года

Ч. 65.1 ст. 112 Закона № 44-ФЗ применяется к контрактам, заключённым до 1 января 2027 года, если возникшие независимо от сторон обстоятельства делают исполнение невозможным.

Но сама дата контракта ничего автоматически не разрешает. Нужны соглашение сторон, предусмотренное нормой решение компетентного публичного органа и соблюдение ч. 1.3–1.6 ст. 95.

Обеспечение нужно проверить до подписания изменения

Это важная последовательность.

Если изменение по ст. 95 создаёт новые обязательства подрядчика, которые ранее предоставленным обеспечением не покрыты, и заказчик изначально установил требование обеспечения исполнения контракта, ч. 1.3 ст. 95 требует предоставить соответствующее обеспечение как условие такого изменения.

То есть нельзя сначала подписать продление, а потом только задуматься, покрывает ли его обеспечение.

Обеспечение исполнения контракта — далее ОИК — может быть приведено в соответствие, в частности, изменением ранее выданной независимой гарантии или предоставлением новой гарантии в порядке ч. 1.3 ст. 95.

Одновременно действует ч. 3 ст. 96 Закона № 44-ФЗ: срок независимой гарантии должен превышать срок тех обязательств, которые она обеспечивает, минимум на один месяц, в том числе при законном изменении этого срока по ст. 95.

Поэтому при подготовке допсоглашения проверка идёт в таком порядке:

новый срок обязательства → необходимость нового покрытия по ч. 1.3 ст. 95 → достаточный срок независимой гарантии по ч. 3 ст. 96 → только затем изменение контракта.

Узкий вопрос о продлении срока без достаточного гарантийного покрытия разобран отдельно в материале «Срок контракта, гарантия и допсоглашение».

Выполненная часть не становится этапом только из-за акта

П. 8.4 ч. 1 ст. 3 Закона № 44-ФЗ определяет отдельный этап через содержание самого контракта: это часть обязательства, для которой предусмотрены приёмка и оплата.

Поэтому промежуточный акт сам по себе нового этапа не создаёт.

Но и отсутствие слова «этап» не решает вопрос автоматически. Нужно смотреть содержание договора: установлены ли по существу самостоятельная сдача определённой части результата и обязанность заказчика отдельно её принять и оплатить.

По ст. 711 ГК РФ, если договор не предусматривает предварительную оплату либо оплату отдельных этапов, общее правило связывает оплату с окончательной сдачей результата.

Следовательно, физическая готовность 75% не создаёт сама по себе право на новую промежуточную оплату.

Отдельно вопрос о том, когда изменение работ действительно связано с этапностью, разобран в материале «Новые работы — не новый этап контракта».

Что можно принять

Приёмка должна соответствовать реальному результату.

Ст. 720 ГК РФ говорит о приёмке выполненной работы или её результата, а для строительного подряда ст. 753 ГК РФ — о сдаче результата либо предусмотренного договором этапа.

Ч. 8 ст. 94 Закона № 44-ФЗ разрешает заказчику не отказывать в приёмке при несоответствии только при одновременном соблюдении двух условий:

1. несоответствие не препятствует приёмке;
2. подрядчик его устранил.

Поэтому нельзя подписать акт на неустранённый дефект только потому, что он кажется небольшим.

Гарантия качества — не независимая гарантия

После частичной приёмки особенно важно не смешать три понятия.

Гарантия качества

По ст. 722 ГК РФ результат должен соответствовать требованиям качества в течение гарантийного срока.

П. 5 ст. 724 ГК РФ устанавливает: если договором не предусмотрено иное, гарантийный срок начинает течь с момента, когда результат был принят или должен был быть принят заказчиком.

Для строительного подряда дополнительно применяется ст. 755 ГК РФ.

Отсюда не следует, что любой промежуточный акт автоматически запускает гарантию на весь объект. Нужно определить, какой именно результат принят и что об этом говорит контракт.

Независимая гарантия

Это способ финансового обеспечения. Она может обеспечивать исполнение контракта либо гарантийные обязательства. Конкретные обеспечиваемые обязательства должны быть определены с учётом ст. 45 Закона № 44-ФЗ.

Обеспечение гарантийных обязательств

Обеспечение гарантийных обязательств — далее ОГО — является отдельной конструкцией.

Если заказчик установил ОГО, ч. 7.1 ст. 94 требует предоставить его до оформления документа о приёмке. Исключение закон делает для отдельного этапа исполнения контракта.

То есть исключение нельзя автоматически распространить на любой частичный акт: сначала нужно установить, является ли принимаемая часть именно отдельным этапом.

Когда уменьшается ОИК

Если контракт изначально содержит отдельные этапы и установлено ОИК, ч. 7.1 ст. 96 устанавливает, что размер обеспечения подлежит уменьшению в порядке и случаях ч. 7.2–7.3.

Уменьшение происходит пропорционально стоимости обязательств, которые приняты и оплачены, после направления соответствующей информации в реестр контрактов по ст. 103.

Но должны выполняться и условия ч. 7.3 ст. 96:

• отсутствуют неисполненные требования об уплате неустоек, предъявленных заказчиком;
• если предусмотрен аванс — принято исполнение как минимум в объёме выплаченного аванса;
• если выплата аванса подлежит казначейскому сопровождению — принято исполнение в объёме, превышающем выплаченный аванс;
• отсутствует применимый случай, когда Правительство РФ запретило такое уменьшение.

Для ОГО закон не устанавливает аналогичного автоматического пропорционального уменьшения только потому, что часть работ уже принята.

Ошибки при отражении исполнения и приёмки в реестре вынесены в отдельный материал «Казначейство: ошибки исполнения контракта».

Два учебных примера

УЧЕБНЫЙ ПРИМЕР 1. Текущий ремонт без этапов

Контракт предусматривает текущий ремонт помещений до 30 ноября. Изначально установлены одна итоговая приёмка и одна итоговая оплата. Отдельных этапов нет.

К сроку фактически выполнено 75%.

Нельзя автоматически решить: «примем 75%, оплатим сейчас, а остаток перенесём».

Нужно отдельно проверить:

• существует ли законное основание продлить срок — п. 9 ст. 95 только из-за слова «ремонт» не применяется;
• допускается ли изменение исходной модели одной итоговой приёмки и оплаты;
• какой фактический результат можно документально зафиксировать.

То есть 75% готовности — важный факт исполнения, но не готовое основание для продления, новой отдельной оплаты или создания этапа.

УЧЕБНЫЙ ПРИМЕР 2. Капремонт с двумя этапами

Контракт на капитальный ремонт объекта капитального строительства заранее содержит два этапа с самостоятельной приёмкой и оплатой.

Первый этап завершён, принят и оплачен. Второй к сроку не заканчивается. Исполнение контракта обеспечено независимой гарантией, а заказчик также установил ОГО.

Проверка идёт последовательно.

Первое: наличие капремонта ещё не даёт права на продление. Нужно установить основание п. 9 ст. 95 или другой применимой нормы.

Второе: если предполагаемое изменение создаёт новые обязательства, не покрытые прежним ОИК, и требование ОИК было установлено, до заключения допсоглашения нужно выполнить ч. 1.3 ст. 95 и обеспечить новое покрытие. Срок независимой гарантии при этом должен соответствовать ч. 3 ст. 96.

Третье: поскольку первый этап уже принят и оплачен, при выполнении всех условий ч. 7.2–7.3 ст. 96 ОИК по этапному контракту уменьшается.

Четвёртое: уменьшение ОИК не означает автоматического уменьшения ОГО, а приёмка первого этапа не запускает автоматически гарантию качества на весь объект.

Короткая граница для 223-ФЗ

Механизмы ст. 94–96 Закона № 44-ФЗ нельзя переносить в корпоративную закупку.

По ст. 2 Закона № 223-ФЗ правовая основа включает ГК РФ, сам Закон № 223-ФЗ и положение конкретного заказчика, которое определяет в том числе порядок заключения и исполнения договоров.

Ст. 4 Закона № 223-ФЗ требует указывать в документации конкурентной закупки условия и сроки выполнения работ, форму, сроки и порядок оплаты, а при установлении обеспечения исполнения договора — его размер, порядок и срок предоставления, обеспечиваемое основное обязательство и срок его исполнения.

Поэтому для ремонта по 223-ФЗ проверка начинается заново:

положение → извещение и документация → договор → ГК РФ → фактические документы исполнения.

Финальная проверка перед актом или допсоглашением

Если ремонт не завершён в срок, но часть результата готова:

1. Определите точный вид ремонта.
2. Разделите срок работ, срок исполнения контракта, приёмку и оплату.
3. Найдите конкретное основание изменения срока.
4. Проверьте, является ли готовая часть отдельным этапом по содержанию контракта.
5. Не оформляйте приёмку на отсутствующий или неустранённо дефектный результат вопреки ст. 94.
6. Не создавайте промежуточную оплату только фактом физической готовности части работ.
7. Если изменение создаёт новые ранее не обеспеченные обязательства, при наличии первоначального требования ОИК обеспечьте их до подписания изменения по ч. 1.3 ст. 95.
8. Проверьте срок независимой гарантии относительно конкретного обеспечиваемого обязательства.
9. Отдельно определите начало гарантии качества и необходимость ОГО.
10. При уменьшении ОИК проверьте приёмку и оплату, реестр, неустойки и точное условие по авансу.

Главный принцип: частичная готовность ремонта — это факт исполнения, а не универсальное юридическое основание. Продление, приёмку, оплату, гарантию качества и обеспечение нужно квалифицировать отдельно — даже если затем несколько допустимых изменений или последствий оформляются одним документом.